El manejo de las deudas tributarias en el ámbito inmobiliario puede presentar complicaciones inesperadas, especialmente cuando se trata de impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con pagos pendientes que pasan desapercibidos hasta momentos críticos, como en la venta de una propiedad. Muchos propietarios y compradores se encuentran con sorpresas desagradables que pueden demorar o incluso cancelar las operaciones de compraventa. En este artículo, abordaremos un caso real que destaca la importancia de estar al día con los pagos tributarios y cómo lidiar con situaciones donde las deudas del anterior propietario pueden afectar la venta de una vivienda. Detallaremos los pasos a seguir y las estrategias a considerar para resolver estos problemas, proporcionando una guía útil para futuros vendedores y compradores.
El contexto de las deudas de ibi en la venta de inmuebles
La situación inicial
En la práctica inmobiliaria, lo común es saldar el último recibo de IBI para satisfacer al notario y añadir una cláusula que responsabiliza al vendedor de futuros reclamos de recibos anteriores. Sin embargo, en casos excepcionales, como con ciertos bancos, se exige el pago de los cuatro últimos recibos de IBI antes de conceder créditos hipotecarios, lo cual puede generar una compleja situación para el vendedor.
Problemas con entidades bancarias
Algunos bancos, como CaixaBank en nuestro caso de estudio, pueden exigir que se presenten todos los recibos de IBI pagados, sin aceptar la cláusula mencionada anteriormente. Esta postura puede crear serios inconvenientes para el propietario que intenta vender su inmueble, sobre todo si la deuda no está al día y se acumulan intereses y recargos.
El proceso y regulación de los recibos de ibi
La reglamentación vigente
Según el reglamento de recaudación de haciendas locales, el nuevo titular del inmueble debe pagar todos los recibos de IBI no prescritos. Es importante destacar que, por norma general, las deudas con Hacienda prescriben a los cuatro años, a menos que haya alguna acción administrativa que interrumpa dicho plazo.
La actitud de los ayuntamientos
No todos los ayuntamientos son diligentes en el cobro de estas deudas, permitiendo en ocasiones que prescriban. Sin embargo, hay ayuntamientos que evitan la prescripción publicando anualmente la lista de morosos, lo cual es una práctica cada vez más común.
La estrategia adecuada frente a recibos de ibi impagos
Si se desea vender
En caso de querer vender un inmueble rápidamente, es crucial pagar el último recibo exigido por el notario. Si el banco requiere más recibos pagados, se deberán liquidar para proceder con la venta.
Si se opta por alquilar
Si se decide alquilar la propiedad, se recomienda no realizar pagos y esperar a que el ayuntamiento actúe. Habitualmente, el ayuntamiento puede tardar en actuar, y para cuando decida hacer la derivación de la deuda, muchos recibos podrían estar ya prescritos.
La resolución de una situación real con deudas de ibi
El caso específico del Ayuntamiento de Móstoles
En nuestro estudio de caso, se presentó el inconveniente de que el Ayuntamiento de Móstoles requería el pago de todos los recibos pendientes desde 2009, incluyendo recargos e intereses, antes de permitir la venta. Esto derivó en una situación estresante y urgente, ya que la compradora, apoyada por su entidad bancaria, demandaba la liquidación total de la deuda.
La intervención de un abogado especializado
La contratación de un abogado especializado en el manejo de deudas con ayuntamientos se convirtió en una medida necesaria. El abogado logró avanzar en la comunicación con el ayuntamiento, aunque las noticias no fueron positivas: ningún recibo estaba prescrito y no sería posible hacer la derivación de responsabilidad durante el año en curso.
El desenlace y aprendizajes
Finalmente, se tuvo que asumir el pago total de la deuda con el ayuntamiento para cumplir con el compromiso de venta. Este caso resalta la importancia de una gestión cuidadosa de los recibos de IBI y la necesidad de contar con asesoría legal adecuada cuando se enfrentan situaciones complejas en la venta de propiedades.
El conocimiento detallado de las normativas fiscales, así como una estrategia proactiva en la gestión de las deudas de IBI, pueden ahorrar muchos dolores de cabeza a propietarios e inversores inmobiliarios. Este caso nos enseña que, en el mundo de los bienes raíces, es imprescindible estar preparados para cualquier eventualidad y actuar con rapidez y eficacia ante los imprevistos.
